PE炒到730倍

大市升到麻木，恒指与32,000点近距离一望后回落，幸好尾市仍微增51点至31,638点，再在收市见新高，但股份已个别发展，甚至有回落，主要靠四大内地银行支撑，不让淡友有翻身机会，但小心后市挟好仓。


�中怡见到有两只新股准备招股，当然要望实，因为阿里巴巴(1688)炒旺新股，即使百倍PE(市盈率)都不怕，入飞不绝，万一抽到的话，就更像抽中头奖般。


至于跟随招股的众安(672)属潮兴的内地房地产股，理应会吸引散户注意，因为四叔推介的也是内地房地产股如碧桂园(2007)、雅居乐(3383)等，之不过，众安招股认真神奇，预测今年盈利3 .44亿元(人民币，下同)，但当中含有大量「水份」，即非经营性项目贡献也，包括投资物业重估增加3.15亿元，加上一个叫做「确认递延税项的法定税率下降」的部分，又涉1, 100万元，即全年实质赚取的只有1,800万元，以招股上限6.67元计算，PE要730.5倍！相信这是久久未见的进取态度，即使计入投资物业重估收益，也要38.2倍，你话公司管理层有多看好前景！


回想起碧桂园当时招股市盈率最高为21.3倍，真的不可同日而语，莫非市场兴旺到令人难以置信？再看看众安06年度业绩，该集团纯利亦只有8,196万元，即使不计投资物业重估所增加的3,297万元，相信也有4,899 万元盈利，那么是否代表07年实质纯利反比06年有所下跌呢？至于为何在短短一年间，投资物业重估能够大增，令业绩「猛进」，原来最重要的是，有个在杭州叫「恒隆广场」项目(与恒隆地产(101)应无任何关系)于年底落成，届时就可以由「在建物业」变成投资物业入帐，认真高明。


�中怡还喜欢看公司负债状况，因为分分钟影响营运表现。众安流动负债随业务扩大而滚存至18.8亿元，部分贷款原来向非银行的机构和公司雇员借的。众安解释，银行限制向房地产商提供营运资金的融资才出现这种情况，法律顾问已表明此种做法违反内地法例，但上市前已偿还这类贷款，顾问亦补充不会造成法律后果，但�中怡看来看去，实不明白资金来源的�中底蕴。


市场关注的另一元素必然是cash flow，即现金流，如果公司周转不灵，即应收帐无法收到，怎样缴付应付帐呢？众安在过去3年的现金流量就够劲，每年来自经营方面，以及投资活动方面所产生的都是现金流出净额，�中怡以为看到科网热潮时期的公司帐目，只管「烧钱」，总有出头天似的。当然，做地产需时发展，回笼资金要再投资，就像流水作业般运作，但除了经营风险外，其他宏观风险又怎样管理妥当，相信是财务主管的责任了。�中怡已提到内地建立土储，弹药不能少，所以近年大量发展商登陆港股，但投资者也要做分析研究，免浪费资源。
(10月31日刊于《am730》)