大摩与八佰伴

大家北望神州，如果上市公司只有欧美出口业务，在内地无生意往来，分分钟被投资者唾弃，而地产商参与内地房地产更已是指定动作。

且看新鸿基地产(016)昨日派成绩表，赚多少已不是焦点，最关注的是如何投资内地，只见管理层话要加大注码投资内房地产就知，而中型地产商如九龙建业(034)的领导人，被称为「澳门李嘉诚」的柯为湘都话要加快发展内地物业步伐，恐怕这股洪流势难阻挡。由于蓝筹股受内地因素影响的程度必渐增，日后美国「打乞嚏」，香港不会有感冒，最多咳两声，内地经济变动才会牵动神经。

不过，新地近年重头戏依然是九龙站上盖物业项目，因为「食正」西九条水，特别是那个环球贸易广场(ICC)，更要与中环这个龙头金融区争一日之长短，但也是一幢高智能甲级写字楼而已，怎样才能增强竞争力呢？要么减价招徕，或者是提升价值，而新地相信较喜欢用后者，就是以引入品牌商户帮物业增值，当然亦可能提供优惠条款。

ICC项目就获摩根士丹利一口气租用其10层楼面去提升知名度。令人费解的是，大摩出手豪气外，甚至将一直于香港营运的亚太区总部迁入该项目，绝对是大胆决定，因传统金融中心地位非中环莫属，将总部移离，究竟对业务影响有多大呢？不要小看这个举动，皆因聚集一起的好处就是快，吸生意也较易，古代市集的出现何尝不是如此？很多专业服务如会计、法律等都要部署重兵在中环，即使加租如何厉害也不轻言迁出，否则分分钟连生意也失掉。

投资界朋友也不明白大摩为何租用庞大楼面。资料显示，大摩租用ICC的楼面35万方呎，比目前在中环交易广场租用约20万方呎楼面还多75%。话虽金融行业靠人为主，莫非呎价平，抑或是看好未来数年发展，乐于做开荒牛？
其实，新地采取这种策略已非第一次，而是不断重复这个成功方程式。最经典之作，非当年发展沙田这个新市镇时，如何将新城市广场变成区内地标，兼刺激人流的策略，就是引入八佰伴百货店，带起日式百货潮流，不单区内居民，连其他地区的购物行街人流也走过来，变成热点。禤中怡上周往新城市广场，这个翻新再翻新的商场依然有活力，更是挤拥不堪，名店乐于进驻。

另一例子就是将军澳东港城。这个新发展区于当年可算是渺无人迹，虽然附近物业发展项目陆续落成，人流始终要慢慢增加，故要将商场搞旺，就找来另一百货店吉之岛，成为区内购物好去处，要租出余下商场楼面问题自然不大。当社区成熟，吉之岛的聚焦作用已减弱，加上已有一定人口基础，商场人流不再是问题，新地拿回吉之岛的楼面再发展，提升整体租金收益，商业头脑认真高。
(9月14日刊于《am730》)